"שנמוך התמורה" - מלכודת מס לבעל דירה בפינוי בינוי

בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי שיבחר לקבל מהיזם דירה חדשה קטנה יותר בתוספת תמורה כספית, צריך לשלם מס בעת מכירת הדירה לפי מלוא התמורה שקיבל

חתימת חוזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
חתימת חוזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

במסגרת הסכמי פינוי ובינוי שבהם מתקשרים בעלי דירות במתחם המיועד לפינוי ובינוי עם יזם, נהוג לכלול הוראות המקנות לבעל דירה זכות ל"שנמוך" דירת התמורה החדשה שלה יהיה זכאי בהתאם למפתח התמורות המוסכם על פי החוזה, קרי קבלת דירה תמורה קטנה יותר מזו שהיה זכאי לה וקבלת יתרת הפרש השווי במזומן.

ב-29.7.2018 פורסם ברשומות תיקון מס' 94 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "התיקון"), אשר היווה תיקון עקיף לתיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים). תיקונים אלו ידועים בעיקר בהקשר לאוכלוסיית הקשישים, שכן מטרתם העיקרית הייתה ליתן מענה לצרכים ולקשיים הייחודיים האופייניים לאוכלוסייה זו בהתקשרות בהסכם פינוי ובינוי, כגון המעבר הכפול לתקופת הביניים, הצורך בדירה קטנה ועוד.

ואולם, הוראה נוספת שנכללה במסגרת התיקון, אשר רלוונטית לכל בעל דירה באשר הוא במתחם פינוי ובינוי, ולא רק לאוכלוסיית הקשישים, קובעת כי ככל שהתמורה שקיבל בעל הדירה בעסקת הפינוי והבינוי כוללת דירת תמורה וכן תמורה כספית נוספת, אזי בעת שימכור בעל הדירה את דירת התמורה בעתיד לצד שלישי, תמוסה התמורה הכספית שלא שולם עליה מס במועד עסקת הפינוי והבינוי.

לדוגמה, בעל דירה שהתקשר עם יזם בהסכם פינוי ובינוי ביום 1.1.2016 שלפיו יקבל תמורת מכירת הזכויות בדירתו הישנה, דירה חדשה קטנה ותמורה כספית בשווי 700 אלף שקל. ביום 1.1.2020 מכר את דירת התמורה החדשה שקיבל לצד שלישי תמורת 2.3 מיליון שקל. לפיכך, במועד המכירה ימוסה המוכר בגין מכירת דירה בשווי של 3 מיליון שקל (במקום שווי השוק של הדירה 2.3 מיליון שקל) ובנוסף אף יתווספו לשווי האמור הפרשי הצמדה ביחס לתמורה הכספית, ככל שנצברו.

כפי העולה מטיוטת חוזר מטעם החטיבה המקצועית במחלקת מיסוי מקרקעין וקבלנים ברשות המסים, לעמדת רשויות המס מדובר בסעיף המבהיר את הדין הקיים בנוגע לדחיית המס של רכיב התמורה הכספית הנוספת בעסקת פינוי ובינוי. לפיכך, לשיטתן של רשויות המס, תחולתו של הסעיף תהא לא רק מכאן ואילך ביחס להתקשרויות חדשות, אלא אף רטרואקטיבית ביחס לעסקאות מסוג פינוי ובינוי שנערכו בתקופה שקדמה לתיקון.
לטעמנו, אין הצדקה להחלת הוראות התיקון בעניין מיסוי התמורה הכספית שקיבל בעל הדירה בעסקת פינוי ובינוי באופן רטרואקטיבי, קרי גם ביחס לעסקאות פינוי בינוי שנערכו בעבר.

מומלץ כי כל מי שקיבל דירת תמורה מעסקת פינוי ובינוי, בין אם בעצמו ובין אם בירושה או במתנה, אשר נלוו לה תשלומי איזון כספיים, ינקוט משנה זהירות ויבחן מבעוד מועד את חבות המס הצפויה בעת מכירתה. 

הכותב מנכ"ל קבוצת מילר העוסקת בייעוץ ובהשקעות

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988