האם הקורונה תרגיע את עליות המחירים בשוק השכירות של תל אביב?

באין תיירים, ענף הדירות להשכרה לטווח קצר מתאים את עצמו למציאות המשתנה • התוצאה: הביקוש ל-Airbnb ירד ודירות חוזרות לשוק להשכרה רגילה, ובדירות שעדיין מוצעות לזמן קצר, המחירים בירידה דרמטית

חוף הים של תל אביב ריק / צילום: shutterstock
חוף הים של תל אביב ריק / צילום: shutterstock

מגפת הקורונה כבר מחזירה לשוק דירות שהיו מושכרות לטווח קצר ובהיעדר תיירים - מחפשות שוכרים לטווח ארוך.

ניר חן, אנליסט בחברת Yad2, בחן את היצע הדירות העומדות להשכרה בערים מרכזיות בשבועיים הראשונים של מרץ 2019 ושל מרץ 2020, וזיהה עלייה משמעותית במספר הדירות שהוצעו להשכרה בתל אביב: "אנחנו רואים עלייה במספר המודעות החדשות שמגיעות לאתר Yad2. אנחנו מעריכים שהמון דירות Airbnb שהיו מיועדות לתיירות פנים וחוץ הוסבו לדירות להשכרה. בתל אביב ניתן לראות עלייה חדה והסיבה היא ברורה - מגפת הקורונה. הבעלים מחזירים את הדירות לשוק וההיצע עולה".

מספר הדירות שהועלו להשכרה בתל אביב
 מספר הדירות שהועלו להשכרה בתל אביב

מתווך הדירות דור אבידן מפרסם בימים האחרונים בעמודים הייעודיים בפייסבוק (Airbnb Tel-Aviv, דירות להשכרה ביפו, Apartments for rent in Jaffa) דירות רבות. הפוסטים שלו מלווים בצילומים מרהיבים שמבהירים מעבר לכל ספק שאלו דירות Airbnb ששינו עכשיו את ייעודן. אבידן מעיד שאלה דירות שהיו מושכרות לתיירים ובגלל משבר הקורונה מוצעות כעת לתקופות קצרות, עם אופציה לשנה. "יש המון דירות Airbnb מרוהטות, במרחק הליכה מהים שהיית בא אליהן רק עם מזוודה, כמו בית מלון. אבל, יש האטה ואנשים פוחדים לשכור עכשיו דירות ולא עושים שום עסקאות. פוחדים לצאת מהבית".

מי שכן צריכים דירה לטווח קצר הם רבים שנדרשים להיות בבידוד או בני משפחותיהם, ולהם יש היצע נרחב לבחור מתוכו, וגם המחירים בירידה תלולה.

כניסה לאתר Airbnb מגלה שמי שירצה לשכור דירה לתקופה של חודש בעיר תל אביב יוכל לבחור מבין יותר מ-300 דירות. חדר פרטי בדירה בשכונת פלורנטין, שעלה קודם 4,302 שקל, מוצע עכשיו ב-3,528 שקל. דירת שני חדרים במרכז ת"א, בבניין באוהאוס משופץ, שעלתה קודם 6,029 שקלים, תעלה כעת 5,426 שקלים. דירת סטודיו בשדרות ירושלים ביפו, שתמורתה שילמו 6,484 שקלים, עולה כעת 4,530 שקלים.
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, סבור שמי שמסב עכשיו דירה שהייתה מושכרת לטווחים קצרים לדירה רגילה להשכרה עושה טעות: "לא חוכמה לשפוט שוק של דירות בזמן שפל. מי שישכיל ויצליח לספוג את השפל הקיים היום ירוויח תשואה גבוהה יותר בטווח הארוך. אם דירות רגילות נותנות תשואה של 3%, אז דירות Airbnb מגיעות ל-7%.

"מי שמספיק חסון לקבל אגרופים בדרך יעשה תשואה יותר טובה. מי שיסב את הדירה שלו להשכרה לטווח ארוך, יפסיד פעמיים - גם יקבל שכר דירה נמוך בהווה וגם יפסיד את העליות בעתיד. לא יוצאים משוק מסוכן בנקודת שפל. אני לא מכיר שוק שיורד לנצח".

מכלכלה שיתופית לעסק לכל דבר

הפלטפורמה הדיגיטלית של Airbnb, שצצה לראשונה בשנת 2007 בסן פרנסיסקו, שינתה את חוקי המשחק בעולם המלונאות וסביבה התפתח טיפוס חדש של אירוח. היו כאלה שדיברו על Airbnb כביטוי מוצלח לרעיון הכלכלה השיתופית, אך מהר מאוד התברר שמדובר בענף כלכלי חדש, שנכנסו אליו כוחות עסקיים ולא רק בעלי דירות פרטיים שנסעו לחו"ל והשכירו את הדירה לתקופת הנסיעה.

לפי הערכות מחודש דצמבר 2019, מתוך כ-13 אלף דירות שהוצעו באתרים השונים לשכירות לטווח קצר בעיר תל אביב, 6,580 דירות נוהלו על ידי אדם אחד, או על ידי חברה שבאחריותה היו כמה נכסים. כלומר, לפחות מחצית מהדירות המוצעות כדירות נופש אינן של אנשים פרטיים.

קבוצות הפייסבוק "Israel Airbnb" ו-You Are Not Alone - דירות לבידוד בכל רחבי הארץ" מציעות דירות רבות המיועדות למתבודדים, כלומר, כאלה שנגזר עליהם להתרחק מאחרים בשלל חשש להדבקה. עומרי שגב מחברת likealocal, שמציעה עשרות דירות ברחבי ירושלים, מספר על שינוי דרמטי בפעילות החברה: "מאז הסיפור הזה של הקורונה, כל התיירות נפסקה בצורה חותכת, בטח תיירות חוץ בערים כמו תל אביב וירושלים. באין מקומות בילוי, גם תיירות הפנים נעלמה.

"אנחנו מנסים לעשות מהלימון הזה לימונדה. אנחנו 'תקועים' עם נכסים ומנסים לתת שירות טוב לכאלה שצריכים להיות בבידוד. המחירים מאוד נמוכים כי יש הצפה גדולה של השוק". כך, דירה שהושכרה לפני שנה במחיר של 350 שקלים ללילה עולה עתה 150 שקלים. שגב מסביר שהרווח של המשכירים קטן משמעותית ולא רק בגלל ירידת המחירים. בשונה מהמצב קודם, הם נדרשים עתה לשלם גם מע"מ.

יוליה דיימנט היא מנהלת האופרציה בחברת loginn, המפעילה מאז שנת 2016 דירות להשכרה במודל של "rent to rent", כלומר, שוכרת דירות מבעלי נכסים, משפצת ומשכירה לתיירים לתקופות קצרות. דיימנט: "נקודת המפנה מבחינתנו הייתה ברגע שסגרו את הכניסה לתיירים מצרפת, גרמניה, אוסטריה ושוויץ. אז הבנו שיש בעיה ופנינו לקהל המקומי להשכרה לטווחים יותר קצרים. חלק מהנכסים השכרנו לכמה חודשים.

"בני משפחה שנתנו למתבודד את הבית"

דיימנט: "בשבוע האחרון, מאז שהוחלט על סגר לכל מי שמגיע לארץ, יש עלייה עצומה בביקוש לדירות ל-14 יום. חלק מהפונים האלה צריכים בידוד, וחלק גדול הם בני משפחה שנתנו למתבודד את הבית ויצאו החוצה, בני זוג של חוזרים וכו'. חלק מזמינים ישירות, חלק דרך Airbnb. שאר הפלטפורמות, כולל booking, מתות".

והמחירים?

"ירדו בחצי. אנחנו פונים לתיירים מוכווני המחיר, כלומר פונים לקהל שהוא בייסיק ומציעים חדרים נעימים אבל צנועים. המודל שלנו מאוד פשוט ורזה ככה שמלכתחילה אנחנו לא מציעים מחירים גבוהים. אנחנו בסיטואציה שבה אנחנו מבקשים מחיר עלות פלוס החזקת האופרציה. אנחנו לא מחפשים להרוויח".

ליאור ויינטראוב, שמייצג את חברת Airbnb בישראל, לא שש להתראיין. לדבריו, החברה נמצאת בטלטלה, כמו כולם, וקשה להמציא נתונים ביחס לשינויים במצאי הדירות. 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988