לגור מעל המרכז המסחרי: הדירות מעל החנויות ובתי הקפה חוזרות לאופנה

הטרנד התכנוני של עירוב השימושים מחזיר לתמונה את המגורים מעל חנויות ובתי קפה, למרות הרעש והלכלוך הפוטנציאליים • מה היתרונות, ולמי זה בכל זאת מתאים?

פרויקט הבלוק של אזורים בבאר שבע / הדמיה: יח"צ
פרויקט הבלוק של אזורים בבאר שבע / הדמיה: יח"צ

כשמשוטטים ברחובות הראשיים של ערים ותיקות ברחבי הארץ כדי לעשות סידורים או קניות, עולה השאלה לפעמים מי גר שם למעלה, בדירות שמעל החנויות. הנטייה הישראלית, גם במגורים במרכזי הערים, היא לגור בבניין שבכניסה שלו גינה קטנה ומטופחת, רצוי בדירה עורפית, ולהעדיף פחות דירות בבניינים שבכניסה אליהן יש סופרמרקט קטן, מספרה או חנות ירקות.

כתוצאה מההעדפה הזו, בבנייה שהחלה משנות ה-90 בפרברי הערים, נעלמו כליל החזיתות המסחריות שאפיינו את הרחובות הוותיקים עד אותן שנים. יש בשכונות האלה בניינים זהים עם מרפסות, צמחייה בכניסה, חניות תת קרקעיות וגינה ציבורית במרכז. ברובן אין זכר למכולת או לפיצוצייה, מכבסה או מספרה. שומעים שם בעיקר צהלות ילדים, אבל לכל סידור קטן צריך להתניע את המכונית ולנסוע לעיר.

רחוב בלפור בבת ים. סואן ומלא מסחר  / צילום: איל יצהר, גלובס
 רחוב בלפור בבת ים. סואן ומלא מסחר / צילום: איל יצהר, גלובס

אלא שנראה שבשנים האחרונות ניכרת חזרה לחזיתות המסחריות. זו נובעת משילוב של כמה גורמים: המונח "עירוב שימושים" חזר ללב התפיסה התכנונית, מתוך געגועים לאותו רחוב ותיק ושוקק חיים שנעלם בגלל הקניונים; העיריות מעודדות בנייה כזו, כדי שתניב להם תשלומי ארנונה גבוהים יותר ממסחר ולא רק ממגורים; וגם ההעדפה של הקונים השתנתה - הם מתגעגעים לזמינות של השירותים ומאסו בצורך לנסוע לכל מקום. והחברות עצמן מוצאות להן עוד אפיק להרוויח ממנו כסף מלבד מכירת הדירות - שכירות של נכסים מסחריים.

כמה תשתלמו כדי לא לגור מעל חנות
 כמה תשתלמו כדי לא לגור מעל חנות

איך כל השינויים האלה באים לידי ביטוי בשווי של הנכסים האלה? בדקנו.

המחירים: נכסים ותיקים בהזדמנות

קניית דירה יד שנייה בבניין עם חזית מסחרית יכולה להיות הזדמנות נדל"נית: מתווכים מספרים על פערים גדולים בין דירות בבניינים "רגילים" לבין דירות מעל חזיתות מסחריות.

בעיר רחובות נמכרה לאחרונה באזור הצפוני של רחוב הראשי, הרצל, דירת 3 חדרים הממוקמת מעל פאב, ב-1.4 מיליון שקל. דירה בדומה ברחוב פנימי סמוך נמכרה ב-1.58 מיליון שקל - פער של 15%. אולם צריך לזכור שלא רק החזית המסחרית השפיעה על המחיר, אלא גם העובדה שהבניין ממוקם ברחוב הראשי והרועש והעובדה שהנכס שמתחתיה הוא פאב.

רחוב הרצל ברחובות. דירה מעל פאב קורצת לסטודנטים  / צילום: איל יצהר, גלובס
 רחוב הרצל ברחובות. דירה מעל פאב קורצת לסטודנטים / צילום: איל יצהר, גלובס

לדברי כפיר זוהר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב: "כשיש כמה חנויות בודדות, ושטחים מסחריים 'נקיים' דוגמת חנות בגדים - אין לדבר משמעות במחירי הדירות. אולם כאשר מדובר במרכז מסחרי שכולל חנות לממכר דגים, פאב, או ירקן, ונכנסים עניינים של רעש, ריח, לכלוך ותנועה סואנת, אז המצב שונה לחלוטין והמחירים עשויים להיות נמוכים יותר ב- 10% מדירות בבניין ללא חזית מסחרית". לדיון על סוג החנויות נחזור בהמשך.

לפי נתונים של השמאי לוי יצחק, הפערים עשויים להיות גדולים אף יותר: דירת 4 חדרים בנווה שרת בתל אביב, בקומה 1 מעל חנויות, נמכרה לאחרונה ב-2.11 מיליון שקל. לדברי לוי, ערכה הריאלי "ללא מטרד מתחת" הוא 2.6 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ברחוב הבנים בהוד השרון, מעל חנויות, נמכרה ב-1.68 מיליון שקל לעומת מחיר ריאלי של 1.95-2 מיליון שקל.

לוי יצחק / צילום: רפי דלויה
 לוי יצחק / צילום: רפי דלויה

לפי זכיין סוכנות אנגלו סכסון בקריות יובל שמול, "דירה מעל קומת מסחר תהיה זולה יותר בכ-20% בהשוואה לדירה באותו סדר גודל שאין לה קומת מסחר. לדוגמה, דירות בבניין חדש שנבנה כעת ברחוב גושן, 5 חדרים, 120 מ"ר, מוצעות למכירה ב-1.6 מיליון שקל וקשה מאוד למכור אותן. לעומתן, דירת 5 חדרים ברחוב ברק המקביל אליו, נמכרת ב-1.75 מיליון שקל, הרבה יותר מהר ובקלות, כי היא שקטה ופחות מסחרית. ומדובר במרחק של רק עשרה מטרים קו אווירי בין שתי הדירות".

רחוב גושן בקרית מוצקין. ככל שמתרחקים מהמרכז, החזית המסחרית משפיעה על המחיר / צילום: איל יצהר, גלובס
 רחוב גושן בקרית מוצקין. ככל שמתרחקים מהמרכז, החזית המסחרית משפיעה על המחיר / צילום: איל יצהר, גלובס

גם זכיין קלר ויליאמס בבאר שבע, שלומי עמר, אומר שבבאר שבע יש משמעות במחיר לדירות בבניינים עם חזית מסחרית, שמגיע לפער של 15% במחיר. כך דירות 4 חדרים בשכונת נוה זאב בבניין בן 20 נמכרות בכמיליון שקל או פחות ודירות דומות ברחובות עורפיים סמוכים מגיעות למחיר של 1.1-1.15 מיליון שקל.

עודד סטי מרי/מקס מור מודיעין נותן לנו כמה דוגמאות נוספות: ברחוב הבדולח בשכונת קייזר, מחירה של דירת 4 חדרים עומד על כ-2.15 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירה דומה באותו אזור, אבל מעל חנויות, עולה 1.9 מיליון שקל. בגבעת c יש מרכז מסחרי שבו מסעדה, מספרה ומרכז לחוגי ילדים. מחיר הדירות הסמוכות מאוד למרכז נמוך ב-5%-7% ממחירן של דירות בהמשך הרחוב. דירת פנטהאוז בת שישה חדרים ללא חזית מסחרית תימכר סביב 4 מיליון שקל - ודירה דומה עם חזית מסחרית ב-3.7 מיליון שקל.

אבל לא בכל המקרים מדובר בהזדמנות, וככלל, נראה שככל שמתקרבים למרכז ולתל אביב, הפתיחות של הדיירים עולה.

בראשון לציון מצאנו דירות בבניינים עם חזית מסחרית, שנמכרות במחיר זהה לזה של דירות ללא חזית מסחרית, ואפילו יותר. סיון קונס, זכיינית אנגלו סכסון בראשל"צ, מספרת על דירת 3 חדרים במרכז העיר ברחוב רוטשילד 82, עם מעלית וחניה, מעל חנות ירקות, חנות בגדים וצ'יינג', שנמכרה ב-1.61 מיליון שקל. דירת 3 חדרים נמכרה בבניין ברחוב השדה 2 פינת רוטשילד, עם חניה ומעלית, מעל משתלה ומספרה, ב-1.5 מיליון שקל. לדבריה, אלה מחירים ממוצעים לאזור ואפילו גבוהים קצת, בזכות התוספת של מעלית וחניה.

פרויקטים חדשים: המחיר פחות מושפע

גם בשכונות המערב של העיר, שם הבנייה חדישה יותר, אין השפעה של ממש על המחיר של דירות בבניינים עם חזית מסחרית. בשכונת קרית ראשון, ברחוב החלמונית, נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ראשונה עם מרפסת, חניה ומעלית, ממש מעל סניף גדול של יינות ביתן, ב-1.8 מיליון שקל. לשם השוואה, דירת 4 חדרים דומה באותה שכונה, גם היא עם מרפסת שמש, מעלית וחניה נמכרה ב-1.85. פער לא משמעותי של פחות מ-3%.

ברעננה, זכיין קלר ויליאמס רועי זלצמן, מספר על פרויקט חדש בשכונת נאות שדה שבו נבנה מסחר בקומת הרחוב והמחירים בו זהים למחירים של דירות זהות ללא קומת מסחר.

יש מקומות שהמחירים אפילו גבוהים מעט יותר. פרויקט "אזורים הבלוק" של חברת אזורים מול אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, הוא פרויקט של שמונה קומות מגורים מעל קומת מסחר, עם 147 דירות בארבעה בניינים. לדברי גיל גורביץ, מנהל שיווק ומכירות בחברה, המחיר למ"ר בפרויקט הזה הוא 17 אלף למ"ר, לעומת ממוצע של 15 אלף למ"ר באזור, הרוכשים הם לא קונים אופייניים, אלא בעיקר בני 50+, רופאים בסורוקה או עובדי הסגל האקדמי באוניברסיטה. גם בפרויקט "הרצליה הילס" של אזורים, המחירים למ"ר לדברי החברה הם הגבוהים ביותר בעיר, למעט הרצליה פיתוח.

אבל כאמור, תלוי איפה הבניין עומד ואיך בנוי המסחר.

לדברי כפיר זוהר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב: "מחיר דירות במגדל שרתון סיטי טאואר באזור הבורסה ברמת גן, נמוך יותר מדירות של מגדל ללא מרכז מסחרי למטה בגלל תנועה של אנשים שעלולה לפגוע באיכות החיים של הדיירים, הפרעות לתנועת הרכבים בכניסה וביציאה מהמתחם, בעיות חניה ולכלוך. עם זאת, מרכז מסחרי ייחשב ליתרון עבור צעירים ולכן נכסים אלו אטרקטיביים ביותר עבור משקיעים", מסביר זוהר.

"אם ניקח את מתחם נוגה ביפו, שם מגורים חיים כמקשה אחת עם המסחר, לרבות בתי קפה, ברים, מכולות שכונתיות וחנויות בגדים, קל מאוד להשכיר בשכונה דירות לצעירים ולמשפרי דיור עם מספר קטן של ילדים", כך זוהר. "בכיכר המדינה, ככל שמתקרבים למעגל הפנימי של הכיכר, קו החנויות, כך המחירים גבוהים יותר, ולרוב מתגוררים שם בעלי הדירות עצמם ולא שוכרים, והמתחם נחשב יוקרתי ביותר, זאת על אף קיומם של ירקנייה, בתי קפה וכיו"ב".

הזמן על המדף: ארוך יותר

במקומות מסוימים, הזמן הנדרש למכירה ארוך יותר. "לפני כמה שנים קיבלתי למכירה פנטהאוז מדהים במרכז העיר, שהשתרע על יותר מ-400 מ"ר, מפואר ואיכותי", מספרת מתווכת ותיקה בעיר במרכז. "הבעיה שהוא היה ממוקם במבנה עם חזית מסחרית וכניסה לפסז', וחדר המדרגות של הבניין לא היה מופרד מהכניסה לחנויות. מי שהגיע לשם ראה קודם כול זבל ולא רצו לעלות לדירה. נהגתי להגיע לבניין חצי שעה לפני הזמן כדי לנקות את הכניסה, כי אנשים מהחנויות היו יושבים בכניסה על המדרגות ואוכלים, שותים, מפצחים גרעינים ומעשנים. הייתי באה בפחד ורעדה מה אני הולכת למצוא היום כשאני באה עם לקוחות.

"זו הייתה בעיה רצינית. אפילו ניסיתי לדבר עם הוועד של הבניין שבהשקעה קטנה יסגור את האזור של הזבל שלא יהיה חשוף לכל מי שמגיע. לקח לי שנתיים למכור אותו, והוא נמכר במחיר נמוך בכ-15% ממחיר שהיה נמכר בו אם היה ממוקם בבניין ליד". מי שקנה את הפנטהאוז בסוף היה זוג צעיר, "שהסכים לעצום עיניים כל הדרך עד לדירה המדהימה הזו", אומרת המתווכת.

זכיין קלר ויליאמס בנס ציונה, אופק בן אליהו, נזכר בדירה ישנה ברחוב רוטשילד בעיר, רחוב חנויות הומה. הדירה הייתה זקוקה לשיפוץ מסיבי.

הוא התקשה למכור אותה במשך כחצי שנה, אף שהיא הייתה מתומחרת נכון, ובהתאם לשלוש הערכות שמאיות שונות. לדברי בן אליהו, הישועה למוכרים הגיעה גם במקרה הזה מזוג צעיר שהתאהב דווקא במיקום של הבניין.

"היתרון עבור זוגות צעירים שיש להם הכול מתחת לבית, הנוחות שלא צריך רכב להתנייד ואפשר להסתמך על תחבורה ציבורית, אדיר. מה שלאחד מהווה חיסרון לאחר יכול בהחלט להוות יתרון".

הקונים: מחפשים נוחות מתחת לבית

את הנקודה הזו מחזקת שרון בנד, מתכננת ערים ומנהלת שיווק, בעלים של חברת במידה - חברה לתכנון אסטרטגי בתחום של פיתוח עסקי, קהילתי ותיירותי. "כשמתכננים בניינים כאלה, אפשר להביא בחשבון שהדירות בקומות הראשונות הקרובות למסחר, הן דירות סטודיו קטנות יותר וזולות יותר, ומיועדות לחבר'ה צעירים שפחות רגישים לרעש ומוכנים לגור באזור שהוא יותר תוסס. צעירים הרבה פחות רגישים לרעש ולפעמים אפילו יותר מגניב להם לגור מעל בר או מסעדה או בית קפה שכונתי".

לדברי אבי פנחס, זכיין אנגלו סכסון רחובות, מי שמתעניין ברכישת דירות בחלק הצפוני של העיר לצורך השקעה, אינו נרתע מרכישת דירות שממוקמות מעל בתי קפה ופאבים, כי הדירות האלה מבוקשות ביותר בקרב סטודנטים שלומדים בפקולטה לחקלאות ומכון ויצמן הסמוכים וחשוב להם הקרבה למרכזי הבילוי.

המיקום הגיאוגרפי. לדברי עמוס נעים, מנכ"ל ובעלים של סוכנות קלר ויליאמס, "בתל אביב אנחנו רואים כיצד הריטייל הנכון מוביל לעלייה בערך הנדל"ני. דוגמה לכך היא מתחם בזל, שיצר סביבו שכונה שמאופיינת בריטייל מקומי חזק. משפחות וזוגות צעירים, וכן גם שוכרים, מעוניינים מאוד לגור בסמוך למתחם וליהנות מבתי הקפה, המעדניות וכו׳. לנושא זה תורם כמובן המיתוג והמיצוב הגבוה של המסחר במקום, ולכך שמדובר באזור עם בעיות חניה ותחבורה, כך שלקיומו של מסחר צמוד ברמה גבוהה יש יתרון רב עבור הדיירים. בני הזוג לא צריכים להוציא את הרכב מהחניה שהצליחו למצוא ו/או לחשוב אחר כך איך למצוא חניה באזור כשחוזרים, שכן הכול נמצא במרחק הליכה.

"תל אביב בהקשר זה מתנהגת גם בדומה למנהטן - שבה רוב התושבים מתניידים באמצעות תחבורה ציבורית ולקיומו של מסחר יש חשיבות רבה בעיני הרוכשים".

"משקיעים אוהבים לקנות דירות במרכז העיר, ולא משנה להם אם יש או אין חזית מסחרית", אומרת סיון קונס, זכיינית אנגלו סכסון בראשל"צ. "מבחינתם זה לא פקטור. זוגות צעירים אוהבים את החיים במרכז, כי בערבים כל הפאבים נפתחים. אנשים ללא רכב אוהבים את המרכז, ואפילו סטודנטים, שעד לפני שנים בודדות בחרו לשכור יחידות דיור בבתים הפרטים בשכונות הצמודות למכללה למנהל, מחפשים היום דירות מחולקות במרכז רוטשילד. הרעש, הלכלוך, הריחות והעומס באזורי הבילוי לא מרתיעים אותם. הלוקיישן הזה חם מספיק ולכן מעולם לא הייתה בעיה למכור שם דירות".

התמהיל: בית קפה, אבל לא מזללה

תמהיל החנויות בקומת המסחר ישפיע דרמטית על ערך הנכס. "אחת מהשאלות שאנחנו נשאלים הכי הרבה מהקונים נוגעת לתמהיל", מספר גורביץ מאזורים. "ברגע שהדייר רואה שהיזם שומר על האינטרסים שלו, זה מרגיע אותו".

השמאי לוי יצחק מספר על בניין בן שש דירות ברחוב עוזיאל ברמת גן שמתחתיו התנהלה במשך שנים חנות ספרים. "כשבעל חנות הספרים נפטר החנות נמכרה ותחתיה נפתחו מזללת שווארמה ופלאפל. ריחות השמן , הלכלוך וההמולה הביאו לתחלופה מהירה מאוד של כל הדיירים הדירות בקומה הראשונה נמכרו ב-50% פחות מערכן , ובעל המזללה רכש אותן. בעלי הדירות בבניין מכרו או השכירו את הדירות במחירים נמוכים".

"הסעדה היא עוגן חשוב מאוד", אומרת המתכננת בנד. "אבל זה צריך להיות אוכל 'קל'. אנשים פחות אוהבים מסחר פונקציונלי - המכולת בשביל החלב, אולי טמבוריה, מספרה - הם רוצים גם וגם. פעם היו עוגנים הרבה יותר ברורים, כמו סניף בנק וסניף דואר. בעידן הנוכחי הדואר עדיין חשוב כי מקבלים חבילות של קניות שנעשו און ליין, אבל סניפי בנקים הולכים ומתמעטים. היום אנשים רוצים בית קפה או מעדנייה, דברים שקשורים ללייף סטייל.

מצד שני, כשאתה שם מסעדה או בר או בית קפה מתחת לבית אז השכנים שגרים מעל אומרים, 'סליחה, אני לא צריך עכשיו שאנשים ידברו לי מתחת לחלונות או שהבעלים של הבית קפה ישמיעו מוזיקה עד 11 בלילה'. ולכן מי שמתכנן מסחר מתחת למגורים צריך לחשוב מאוד ברגישות על ההיבטים האלה".

באזורים גיבשו אסטרטגיה שלפיה הם משאירים בבעלותם את אזורי המסחר ומשכירים אותם לעסקים, ולא מוכרים אותם - ובכך שומרים על התמהיל לטווח ארוך. לחברה יש תשעה מתחמים בעירוב שימושים, חלקם עם משרדים ומסחר וחלקם רק עם מסחר, שיכללו עד 2025 יותר מ-50 אלף מ"ר של מסחר.

השלב הבא: לא רק חנויות, גם משרדים

חברת אזורים משווקת כמה פרויקטים חדשים שיש בהם עירוב שימושים - ולא רק עם חנויות למטה, אלא גם עם משרדים. אחד הפרויקטים הבולטים של אזורים כיום הוא הרצליה הילס - 600 יחידות דיור עם בניין משרדים בשטח של 30 אלף מ"ר.

דן מור, מנהל נכסים מניבים, אומר שככל שהרוכשים קרובים יותר לתל אביב ולמרכז, כך גוברת ההתעניינות בפרויקטים של עירוב שימושים, ואילו בפריפריה עדיין לא גילו את זה.

"הקהל הזה רואה בזה יתרון מאוד גדול, מכיוון שיש להם ניצול נכון יותר של זמן. אתה לא צריך להוציא את האוטו כדי ללכת לסופר, לבית קפה, לספר, וחלק גדול מהדיירים גם עובד בבניין המשרדים. הרצליה הילס הוא הפרויקט עם המחיר למ"ר הכי גבוה בהרצליה, חוץ מאשר בהרצליה פיתוח". 

דירות מעל חנויות: כך עושים זאת נכון

1. הפרדה תפעולית טובה: דרושות כניסות נפרדות למגורים ולעסקים, וחשיבה מראש על פריקה וטעינה. "רצוי שלא תהיה כניסה משותפת לחניה של תושבים ולספקים של המסחר", אומרת שרון בנד. "הכניסה לדירות צריכה להיות בעורף הבניין, כדי שבעלי הדירות לא ייכנסו לחדר המדרגות בין הלקוחות של בית הקפה או הפאב, במיוחד אם הוא פתוח עד מאוחר, ולמנוע מצב שהבליינים יחליטו לצעוק או לעשות את צרכיהם בכניסה לבניין או לצלצל באינטרקום באמצע הלילה". כדאי ללמוד מהמקרה של מתחם שרונה בתל אביב, שדייריו טענו ששוק האוכל שנבנה מתחת למתחם הפך את חייהם לגיהינום של רעש וריחות.
2. מספיק מקום לאשפה: "המסחר צריך קיבולת ענקית של אשפה ונוצרים קונפליקטים ענקיים סביב הנושא של האשפה שנמצאת בבטן של הבניין למטה, כי מישהו לא עשה עבודה תכנון כמו שצריך", אומרת בנד. לדבריה, פרויקט צמרת ברחוב סוקולוב בחולון הוא דוגמה טובה להפרדה בין קומת המסחר לקומות העליונות, אבל הטעות של המתכננים הייתה בהנחה שמכולות האשפה שמשרתות את הדיירים יספיקו גם למסחר.
3. היערכות בזמן התכנון: עסקי הסעדה מחייבים היערכות כבר בזמן התכנון, משום שכדי לקבל רישוי דרושים מפרידי שומן ומנדפים.
4. מדרכות רחבות: כדי לאפשר מקומות ישיבה בחוץ, יש לתכנן מדרכות רחבות מספיק, שיזמינו את העוברים והשבים לשבת וייצרו תחושה של בילוי.
5. קביעת גודל מתאים לחנויות: לא לתכנן חללים גדולים מדי אלא כאלה שיתאימו לחנויות במרכז מסחרי קטן.
6. כל החנויות באותו כיוון: מוטב שחזיתות החנויות יפנו לאותו כיוון ולא ישתרעו על כמה דפנות של אותו בניין. "כשאת הולכת ברחוב, יש לך בין שתי שניות לשמונה שניות לקבל החלטה אם החנות תפסה אותך. זה אומר שהמבט למסחר צריך להיות מאוד פתוח ורציף", אומרת בנד. "ככל שהמסחר מרוכז במסה קריטית יותר גדולה, כך יש לך כלקוחה יותר סיבות להגיע אליו. את באה לחנות אחת, אבל עוברת בעוד כמה באופן ספונטני. אם עושים מרכזונים קטנים או שותלים חנויות בודדות מתחת לבניינים בלי רציפות, המסחר בדרך כלל נחלש. לכן רצוי ברמה שכונתית לרכז ציר מסחרי מסיבי או מרכז פתוח שאפשר לראות בו את כל המסחר בצורה רציפה". 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988