דירות נופש | ניתוח

התיירים בוחרים בדירות: מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר בתל אביב זינק פי חמישה

עפ"י נתוני Airdna, מספר הדירות להשכרה בישראל ממשיך לעלות בחדות, לעומת מגמת האטה בעולם בעקבות אסדרת התחום • מה שיעור התפוסה בירושלים, והאם עיריית תל אביב תצליח לבלום את התופעה שמכבידה על תושביה?

דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב / צילום: אתר החברה
דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב / צילום: אתר החברה

מספר הדירות להשכרה לטווח קצר ממשיך לצמוח והגיע בדצמבר 2019 ל-26 אלף נכסים, כ-21.3 אלף דירות והיתר חדרים - כך עולה מנתונים שהעבירה חברת Airdna ל"גלובס". Airdna היא חברה בינלאומית המנטרת נתונים על נכסים להשכרה מהפלטפורמות השונות ברשת - ניטור יומי של 10 מיליון נכסים ב80 אלף שווקים.

על פי הנתונים, בדצמבר 2018 עמד מספר הנכסים על 22.5 אלף "בלבד", כך שב-2019 עלה מספר הנכסים ביותר מ-15%, וגם שיעורי התפוסה של נכסים אלה זינק: מתוך 21.2 אלף דירות שהוצעו להשכרה בדצמבר 2019 הושכרו 16 אלף - ובדצמבר 2018 מתוך 18 אלף דירות שלמות הושכרו כ-11.5 אלף.

הנתונים נסמכים על היצע הדירות להשכרה לטווח קצר באתרים הבולטים בתחום: Airbnb, HomeAway/Vrbo ו-Booking ובוחנים היצע מול ביקוש, שיעורי תפוסה ומחיר יומי בממוצע. הנתונים מצביעים על גידול בכל הפרמטרים הללו בנוגע לנכסי ההשכרה הממוקמים בתל אביב ובירושלים.

מחזור ההכנסות לנכס צמח ב-2019 ב-10% לעומת 2018, גידול שב-Airdna מגדירים כמרשים. גידול נוסף חל בתעריף הממוצע ליום להשכרה של נכס שלם - שעלה ב-5% משנה לשנה ומסתכם ב-171 דולר ללילה.

דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב / צילום: אתר החברה
 דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב / צילום: אתר החברה

היצע הדירות להשכרה בתל אביב הגיע לשיאו במאי 2019, שבמהלכו נערך בישראל האירוויזיון. בחודש זה היצע הנכסים להשכרה לטווח קצר הגיע ל-13.5 אלף, כ-11.5 אלף מהם דירות שלמות. בחודשים יולי-אוגוסט עמד היצע הנכסים בתל אביב על כ-11 אלף נכסים, מהם כ-9,700 דירות שלמות. בחודשים ספטמבר ואוקטובר היצע הנכסים גדל לכ-12 אלף, מהם יותר מ-10,000 דירות שלמות. שיעור הדירות שהושכרו בפועל עמד על 70% לדירות שלמות בדצמבר האחרון. רק בשביל הפרופורציות, מספר חדרי המלון בתל אביב עומד על 8,800 ושיעור התפוסה השנתי הממוצע בבתי המלון בתל אביב הסתכם ב-76% - הגבוה בארץ.

בירושלים מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר נמוך משמעותית מזה שבתל אביב. בדצמבר 2019 הוצעו בירושלים כ-4,000 נכסים להשכרה לטווח קצר, מהם כ-3,400 דירות שלמות. חודשי השיא של ירושלים בהיבט היצע הנכסים לתיירים הם ספטמבר ואוקטובר - חודשי החגים - שבהם עלה ההיצע של נכסים להשכרה לטווח קצר בבירה לכ-4,400.

שיעורי התפוסה בירושלים הם גבוהים יותר ביחס לתל אביב - בחודש דצמבר 2019 לדוגמה מספר הדירות השלמות שהושכרו בפועל שיקפו תפוסה של 85%. מחיר ההשכרה הממוצע ללילה בדירה בירושלים משתנה עונתית: בחודש השיא, אוקטובר, הוא הגיע ל-210 דולר ללילה בממוצע, ובחודש השפל, פברואר, המחיר הממוצע ששולם היה 160 דולר. להבדיל מתל אביב, בירושלים יש יותר חדרי מלון מדירות 11,125 במספר (במזרח ירושלים ומערבה).

שנה של צמיחה - דירות להשכרה לטווח קצר בישראל
 שנה של צמיחה - דירות להשכרה לטווח קצר בישראל

עלו פי חמישה בחמש שנים

העלייה במספר הנכסים להשכרה, שרובם מיועדים לתיירים, מגיעה יחד עם העלייה במספר התיירים בישראל. דירות להשכרה לטווח קצר משמשות בדרך כלל תיירי חוץ, משום שברוב המקרים תנאי ההשכרה כוללים מספר לילות מינימלי. בשנת 2019 הגיעו לישראל 4.55 מיליון תיירים צמיחה של כ-10% לעומת 2018. מספר הלינות בבתי המלון הפזורים בארץ לעומת זאת עלה רק ב-4.7% ב-2019 לעומת 2018 ומספר לינות תיירים הסתכם ב-12.1 מיליון. הפער נובע בין היתר מבחירה באלטרנטיבת לינה זולה יותר בדירות להשכרה לעומת בתי המלון.

דירות להשכרה לטווח קצר עבור תיירים אינן תופעה השמורה לישראל בלבד, אבל מספרן בישראל זינק בשנים האחרונות בשיעור חד לעומת העולם. בכנס שערכה התאחדות בתי המלון בדצמבר, הציגה חברת Airdna נתונים שלפיהם מספר הנכסים בישראל זינק מאז 2014 ב-488% - מכ-3,900 נכסים לכ-22.8 אלף נכסים נכון לנובמבר 2019. בזירה העולמית בין השנים 2016 ל-2018 חל גידול של 140%.

בחברת המחקר נימקו את הגידול בישראל באי הסדרת התחום. בערים שבהן יושמה רגולציה, הושגה האטה: ברצלונה, למשל, הסירה 2,500 נכסים שנמצאו כלא חוקיים אחרי שהגבילה את מספר הרישיונות לבעלי נכסים להשכרה לטווח קצר ל-10,000. בערים אחרות שבהן התופעה השתוללה הגבילו את מספר הימים המותרים להשכרה: ב-2017 קבעה פריז מגבלה של 120 ימים, שנה קודם לכן הגבילה לונדון את מספר ימי ההשכרה ל-90. בניו יורק המגבלה קובעת 30 ימי השכרה בשנה ובאמסטרדם מגבלת 60 יום, שנקבעה ב-2017, הוחמרה ל-30 ימים בשנה שעברה. מספר הנכסים באמסטרדם, כך מלמדים הנתונים, פוחת מדי שנה.

"הנכסים להשכרה לטווח קצר זו מגפה"

המלונאים מסתכלים בדאגה על התחרות שצומחת מולם בקצב מסחרר, ולטענתם מדובר בתחרות בתנאים לא הוגנים. למרות זאת, הענף המשגשג של השכרת דירות לטווח קצר מושך אליו גם אותם. הרשת הגדולה בישראל, פתאל, מחזיקה כיום בשלושה בניינים בתל אביב, בבניין בחיפה ובבניין נוסף בבאר שבע - המשמשים להשכרה לטווח קצר ומיועדים בעיקר לקהל העסקי ולמשפחות שמגיעות לישראל. בנובמבר 2018 נכנסה הרשת לתחום, ובעת ההשקה אמר בעל השליטה בקבוצה דוד פתאל ל"גלובס" כי "אנחנו מסתכלים על השינויים שענף המלונאות והאירוח עובר בכל העולם. חובתי כלפי החברה שלי והמשקיעים שלי וכלפי עצמי לבחון את השינויים המתרחשים ולפעול בהתאם".

הצעד של פתאל ספג לא מעט ביקורת. "דירות להשכרה לטווח קצר זה מחדל שבמדינות מסודרות כבר הסדירו אותו. משום מה בישראל יש התעלמות טוטאלית מהתחום, גם מכיוון הרשויות המקומיות וגם מכיוון רשות המסים. לכולם ברור שיש צורך מיידי בחקיקה או באסדרה בדרך אחרת, אבל יש כאלה שמעדיפים להתעלם מזה", אומר נשיא התאחדות המלונות בישראל, רו"ח אמיר חייק.

לדבריו, "לא רק המלונאים נפגעים מהפריצות של הענף, שכיום בתל אביב כבר מציע יותר דירות להשכרה מאשר חדרים בבתי מלון, אלא גם התושבים - שלא רק חווים עליית מחירים בדירות להשכרה אלא שבבניין שהם גרים בו יש טיילת של תיירים. מי שמרוויח הם בעלי הדירות. המדינה רוצה למנוע סחף של משקיעים לשוק הדירות אבל היא זו שדואגת לתשואה גבוהה לבעלי הדירות להשכרה לטווח קצר ולמעשה מעודדת לרכוש נכסים ולהשכיר בפורמט הזה".

אמיר חייק  / צילום: סמדר כפרי, יח"צ
 אמיר חייק / צילום: סמדר כפרי, יח"צ

לחייק יש הצהרה בעניין: "בימים אלה אנחנו עובדים על ניסוחים אחרונים לקראת בג"ץ שנגיש נגד רשות המסים ובו אנחנו אומרים דבר פשוט: שיפעלו בנושא. יש חוקי מס במדינה, הם לא תלויים בממשלת מעבר אלא באכיפה. הנכסים להשכרה לטווח קצר זו מגפה שקיימת לא רק בתל אביב ובירושלים אלא גם באילת וגם בחיפה. אנחנו לא מתעסקים עם בעלי דירות שמסבלטים את הבית כשהם נוסעים לחו"ל לכמה שבועות - זו כלכלה שיתופית טובה. מה שמעניין אותנו הם עסקים שסוחרים בעשרות ובמאות דירות ומנהלים אותן כבית מלון שמפוזר בעיר ללא רגולציה ללא מיסוי ובלי ארנונה של עסקים".

האם תל אביב תלמד מברלין?

המספרים מלמדים כי בתל אביב התופעה היא החמורה ביותר ועשויה גם להוביל לגל אנטי תיירות (Over Tourism), שסחף ערים כמו ונציה, ברצלונה וליסבון. בעירייה מכירים היטב את התופעה ומנסים להילחם בה ללא הצלחה זה שנים. משרד הפנים אף דחה את בקשת העירייה להכפיל את הארנונה לבעלי הנכסים בפי 2.5 מהתעריף למגורים בטענה כי מדובר בהעלאה חורגת. העירייה הגישה את הבקשה בשנית עבור 2020.

כיום נושאים בעירייה עיניים לממשלה הבאה, לכשתקום, בתקווה להסדיר את הענף גם באמצעות חקיקה שתגביל את השכרת הנכסים לטווח קצר ל-90 ימים בשנה. "זה נושא שחייב להיות מוסדר בחוק ברמת המדינה כולל סנקציות מרתיעות לעבריינים", אומר ראש מנהל תקשורת בעיריית תל אביב איתן שוורץ. "הגבלה כזו, שמקובלת גם בעולם, תייצר אבחנה ברורה בין כלכלה שיתופית ובין הפיכת שוק השכרת הדירות למלונאות דה פקטו. גם השתת מס מכיוון רשות המסים היא לא פתרון שלם. למעשה זו יכולה להיות חרב פיפיות, משום שאם בסוף מה שהמדינה תעשה זה להטיל מס כדי להעשיר את קופתה, לא רק שזה לא יבטל את התופעה, אלא שיהפוך אותה ללגיטימית בשעה שהמס יגולגל על התיירים. את המלונאות הלא חוקית והבלתי מבוקרת שנוצרה אפשר לעצור דרך מגבלת ימי ההשכרה ולעצור את קרטל הדירות שמתפשט בעיר".

איתן שוורץ, מנכ"ל מנהלת עיר עולם ותיירות / צילום: שלומי יוסף
 איתן שוורץ, מנכ"ל מנהלת עיר עולם ותיירות / צילום: שלומי יוסף

"יש חשיבות ציבורית לזה שתיירים אוהבים את תל אביב, אבל חייב להיות איזון בין האינטרס של התיירים ושל התושבים בעיר", מוסיפה מאיה נורי שקד, חברת מועצת העיר המחזיקה בתיק הצעירים בעירייה. "מספר הדירות להשכרה בתל אביב כבר גבוה מזה של ברצלונה. דרך החקיקה המטרה היא להחזיר לשוק דירות קטנות שכמעט שנעלמו ממנו ולמתן את המחירים המשתוללים. לי העלו את שכר הדירה ב-1,000 שקל".

אפשר גם ללכת על מודל אחר שלאחרונה יושם בברלין - הקפאת שכר הדירה לחמש שנים.

"גם זה דורש חקיקה שאני אישית מאוד בעדה". 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988